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  利澤西園 上調幅度：2000元

  "嘿，我的房子竟然沒調價，感覺像是賺到瞭。"周日，趁著在傢休息，市民何先生去中介門店交瞭所有的個人證明材料。本以為要多掏稅費的他，卻從經紀人口中得到瞭"最低計稅價沒調"的好消息。

  朗琴園小區 上調幅度：4000元

  最低計稅價上調"滿月" 學區房每平方米多瞭四五千 有的老小區一分沒漲

內容來自sina新聞

  2012年上半年

  "我的稅負成本究竟漲瞭多少？"因為並未對外公佈調整詳情，心裡沒譜的購房人總覺不踏實，隻聽經紀人介紹"平均漲幅在10%"。記者則在調查中發現，學區房小區每平方米漲瞭四五千元，個別老小區一分沒漲，最低計稅價這筆賬，千差萬別。

  另據瞭解，截至目前，將在8月出讓的12宗經營性地塊，底價合計120.34億元，其中大部分為房山區域住宅地塊。預計在8月底，北京年內土地出讓金將再次突破1000億。

  位於五道口的華清嘉園，因為屬於學區房，一直是北京屈指可數的高價二手房小區。此前，因為有業主報價超過10萬元/平方米，網友將華清嘉園戲稱為"宇宙中心"。

  記者粗略估算，即使按照做低網簽價的"陰陽合同"的方式交稅，一套480萬元的房子，按差額50萬元計算，契稅、個稅和營業稅的總額也達到27.88萬元，比調整前多出近10萬元。

  昨天，經紀人告訴何先生，拿著22000元/平方米的價格去納稅大廳試瞭一下，成功瞭，所以他隻需要交12.93萬元。"經紀人告訴我，北京許多2000年之前、近期房價漲幅不大的老小區，這次都沒有上調最低計稅價，而馬連道西裡就在此列。" J201

  "我們也是讓經紀人到納稅窗口，一個小區、一個小區地去試，才能知道調整後的大概幅度。"多傢中介公司的工作人員告訴記者，根據他們一個月的"試驗"，隻能大概摸透此次上調的平均幅度在10%上下，五道口、CBD、萬柳等熱點區域的上調幅度更高，可能達到20%，但誰也整理不出一張"全市價格圖"。

  中介隨後表示，如果首付款足夠，該套房可以按照最低計稅價網簽，能節省稅費，7月1日調價後，華清嘉園的最低計稅價平均從3萬元/平方米上漲到3.5萬元/平方米。"不過這套房子具體多少錢，還得到納稅大廳才能知道，也就在35000元上下。"

  據其介紹，利澤西園的最低計稅價，從此前的17000元/平方米，上調到瞭19000元/平方米。

  案例1

  2006年7月

  "哎，爭瞭半個月，最後還是我輸瞭。"市民劉先生長嘆一口氣。最低計稅價上調後多出的成本，最終還是他全攤瞭。

  案例3

  因此，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間。但部分三線城市和四線城市、縣城競相開辟工業區，壓低土地價格，賠錢搞招商引資，形成工業產業，來支撐政府的GDP和財政收入，這就形成瞭惡性循環。再按照這樣的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

  中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，對於北京來說，住宅類地塊可能依然會競爭激烈，但非住宅類的經營性地塊，整體競爭程度可能會降低。

  於是，劉先生提出和業主協商，希望對方也能負擔一部分上漲的稅費。"當時談的成交價格是按24000元/平方米算的，這對我不公平。"不過，覺得自己房子不愁賣的業主，卻咬緊牙關不松動，認為這是不合理要求。

  北京土地市場7月共成交10塊地。其中，最受關註的是中糧地產以23.6億元及配建公共租賃住房面積33000平方米的條件競得朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊，商品房樓面單價達到46000元，創下區域地價新高。

  "算不清"的計稅價

  案例2

  房價與地價密不可分。國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在接受《經濟參考報》采訪時分析中國高房價的原因認為，目前，中國的高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優質資源越集中，行政資源分佈影響瞭市場資源分佈。在高等級的城市買房，主要也是購買那裡的優質資源和優質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價上漲。

  望京區域，也是北京的一個二手房成交大區。昨天，記者又以購房人的身份，咨詢瞭望京區域的最低計稅價。

  2011年12月，北京曾大幅度調整最低計稅價，當時就明確，今後最低計稅價的調整為動態調整，具體多久調整一次，主要看價格的變化，但所有價格調整都不對外公開，以避免間接引導買賣雙方簽訂"陰陽合同"避稅。

  "個稅漲瞭，房貸利率優惠取消瞭，最低過戶指導價也上調瞭，買套二手房是越來越累。"看著記錄本上長長的支出列項，市民陳先生皺瞭皺眉。他口中的"最低過戶指導價"，就是最低計稅價。7月1日，本市各區縣普遍上調瞭二手房最低計稅價。盡管並非"劍指"樓市調控，但購房成本的增加，影響瞭市場成交的熱情。

  案例4

  算賬

  "姐，我手裡有一套107平方米的三居室，業主報價350萬元，但他願意承擔稅費。"21世紀不動產的經紀人告訴記者，這是利澤西園的一套非唯一住房，業主6月下旬掛的牌，可因為稅費較高，一直沒有賣出去，再加上近期最低計稅價上調後，稅費又平均漲瞭3萬元，所以業主剛同意由他承擔稅費。

  李鐵還指出，經濟增長帶來社會收入群體分化，基於人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房價的支撐。高行政等級城市的資源短缺是常態的，而且不可再生，戶籍制度導致瞭公共服務封閉式的格局難以打破。在這種情況下，資源短缺、公共服務的封閉，也促進高等級城市房價進一步上漲。

  北京首次公佈二手房最低計稅價格。

  2011年11月

  北京地稅部門對二手房最低計稅價格進行瞭上調，制定瞭更細化的價格計算系統，明確規定最低計稅價根據市場情況進行動態調整。

  二手房"指導價"真心算不清

  北京調整二手房最低計稅價格，但規模不大。

  2013年7月

  2012年以來，北京二手房交易價格變化較大，最低計稅價隨之上調。如果今後一些區域房價變動較大，地稅部門還會根據市場變化情況，適時不定期調整，最低計稅價格動態調整將會常態化。

  觀察

北京二手房最低計稅價上調滿月 如何算千差萬別

  記者在采訪中發現，盡管某個小區的經紀人能說清該小區的最低計稅價調瞭多少，但若問及全市的上調幅度，卻沒有人能答得清楚。而且，經過這一輪上調後，很多小區的最低計稅價和實際成交價的價差仍有2萬元到3萬元。

  昨天，記者以購房人的身份，咨詢瞭掛牌的一套73平方米兩居，業主報價480萬元。"這套房子屬於不滿五年、非唯一，有稅，所以單價比小區平均成交價便宜瞭4000元/平方米。"

  二手房交易中需繳納的各種稅費，是根據二手房買賣合同中的成交價及該區域最低計稅價為基礎計算得出的。若合同價高於最低計稅價，將以合同價作為計稅基數；若合同價低於最低計稅價，則以最低計稅價作為計稅基數。

  馬連道西裡 上調幅度：0元

  觀點

  最低計稅價應該公開

  北京中原地產市場總監張大信貸苗栗苗栗信貸房貸台中潭子房貸偉表示，從多方角度考慮，最低計稅價格應該動態調整，與市場價格基本吻合，並要實時公開。

  "公開後其實對買賣雙方都沒壞處。"張大偉認為，對政府而言，並不是不公開計稅價就能杜絕"陰陽合同"。相反，公開之後，反而可以提高政府指導價的指導效率，用指導價格影響市場定價。

  張大偉告訴記者，"陰陽合同"出現的主要原因是買賣需求懸殊，買房一方完全承擔瞭稅新北坪林農地貸款費，在高房價下，買方有意願降低自己承擔的購房支出。再加上目前最低計稅價和實際市場成交價仍有差距，買方做低網簽價的動力較大。"北京二手房交易的稅費已經很高，應該逐漸調整減少交易環節稅費，增加持有環節稅費，調整現在的市場存量。"

  本報記者 趙瑩瑩 J201

  相關

  7月北京土地市場

  成交再次突破200億

  本報訊(記者李海霞)北京土地整理儲備中心的公開信息顯示，截至28日，北京7月土地出讓金合計達到瞭205.17億元，是今年繼1月份之後，第二次突破200億元大關。今年前7個月土地出讓金累計已達870億元，同比2012年同期的238.5億元，上漲幅度達到瞭265%，也遠超過2012年全年土地出讓金。

  住宅類地塊將持續高溫

  6月下旬，市民劉先生在朗琴園買瞭一套未滿五年、非唯一的80平方米兩居室，單價50000元/平方米。正準備辦理網簽審核時，各區上調瞭最低計稅價，沒趕上趟的劉先生，隻能按照新價格納稅。

  最貴的一塊地是金融街控股和北京實興騰飛聯合體以38.12億元競得的石景山區五裡坨南宮住宅小區保障性住房用地和京西商務中心商業金融用地地塊。

  僵持瞭半個月之久，劉先生最終還是同意買瞭單。"沒辦法，業主不同意，我又不能為瞭這點錢違約，首付款都交瞭。"

  8月底出讓金將再破千億

  看房時，何先生曾算過賬，因為是不滿五年、非唯一的房子，按當時22000元/平方米的最低計稅價算，他這套房子，契稅、營業稅和個稅，總額在12.93萬元。"調價第一天，我就做好瞭多交幾萬元稅的準備。"

  為瞭離上班地方近點，6月底，何先生在馬連道西裡買瞭一套45平方米的一居室，總價171萬元。就在他忙著湊錢交首付時，全市上調瞭最低計稅價，他也成瞭調價後的"第一撥"買房人。

  高等級城市房價還會漲

  華清嘉園 上調幅度：5000元

  "簽約時，朗琴園的最低計稅價是24000元/平方米，如今變成瞭28000元/平方米，一平方米就多出4000元呢。"本來就覺得錢緊的劉先生算瞭算，按新價格算，三項稅費就多瞭8.48萬元。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/17332314132.shtml

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