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  豪門內訌

內容來自sina新聞

  然而，由於"神仙地塊"事件而被迫暫停出讓的Z11地塊至今仍然沒有找到"主人"，造成瞭整體規劃的延遲。

  "目前還沒有打算重新出讓Z11地塊，Z11地塊考慮對象還是會在第一輪企業中挑選。"上述北京市國土局相關負責人對記者說。

  "聯合體拿地和企業單獨拿地情況不同，雖然聯合體在拿地前都會申報企業自身需求，但由於企業的行業屬性、優勢等不同，在拿地之後會產生很多問題。"北京市國土資源局一位內部人士對中國房地產報記者表示。

"雖然Z14地塊最終交由正大集團來操盤，但畢竟聯合體組成過於龐大，關系背景也復雜多樣。雖然競標時顯得人多勢眾，但隨著實際問題擺上桌面，眾口難調的問題就逐漸暴露出來瞭。"知情人士告訴記者。

  此後的一年多時間，萬通地產一直在四處尋找合作方，"但如果找企業直接參與的話，企業的訴求、目的、要求會非常多，所以我們傾向於基金合作模式。由於CBD的發展前景，這一項目的回報率會非常可觀。"萬通內部人士告訴中國房地產報記者。

  如果說Z14地塊是因為眾口難調造成停滯的話，那麼Z3地塊的主角萬通地產則飽嘗獨木難支之苦。

  亞視的退出令萬通地產猝不及防。作為Z3地塊股權最多的"帶頭大哥"，萬通從招標方案制作、參與競標到後期的策劃全力參與，其競標方案也得到瞭最高分的20分。"萬通當時設計的方案非常的好。"上述北京國土局內部人士告訴記者。

  根據朝陽區常務副區長吳桂英的介紹，中服地塊最大的亮點並不是地上鱗次櫛比的現代化高層建築，而是地下空間的規劃。CBD核心區內的地下空間一般有5層，除瞭設計和預留瞭接駁地鐵的一體化車站區域，還在地下空間內設計瞭包括應急避難場所等在內的公共配套設施，未來人們在核心區內通過地下就能抵達任意一座樓宇，大大減少地面交通壓力。

  2010年12月22日，萬通地產、中國國際金融有限公司、中金佳業(天津)商業房地產投資中心、西部國際金融貿易中心和亞視組成的聯合體以25.19億元拿下Z3地塊，地塊土地面積10490平方米，樓面價近21000元/平方米。

  目前，沉寂的Z14地塊背後是洶湧的內部分歧波瀾，"有的企業覺得進展太緩慢，有的企業覺得股份和操作不成正比例，有的企業覺得風險太大，而最關鍵的問題是，現在誰都不願意掏錢瞭，整個局面僵在那裡瞭。"該人士說。

  不過，這一規劃設計的難點也在於此。

  由於房地產調控政策的影響，一直陷入爭議漩渦的中服地塊最終在2010年12月成功"出嫁"，而迎娶分割成15幅地塊的都是毫無爭議的豪門。其中中國民生銀行股份有限公司、中國國際期貨有限公司、三星集團、中信集團有限公司新北三芝建地貸款以強大的公司實力、充沛的現金流、完美的規劃方案獨自取得Z4地塊、Z1a地塊、Z2b地塊和Z15地塊，其餘地塊的獲得者包括匯豐銀行、正大集團、中國人壽、陽光保險等財團大鱷，參與其中的地產商包括萬通地產、遠洋地產、世茂房地產等。

  "目前中服地塊一切都在正常運作，如果進展順利，2016年就能夠竣工。"面對外界對於中服地塊進度緩慢的質疑，朝陽區人民政府相關負責人對記者表示，"由於中服地塊有太多的特殊性質，之前的確存在很多困境，但通過各種努力，已經解決瞭不少問題，我們對未來充滿信心。"

  此外，由於競標中服地塊的多數是金融企業、實體企業以及地產公司的聯合體，這種"高富帥"組合在拿地時氣勢頗盛，但真正進入操作階段後卻遭遇瞭重重的阻礙和矛盾，其中不乏勾心鬥角的豪門內訌和令人猝不及防的中途減員。

  北京市國土資源局相關負責人告訴中國房地產報記者，中服地塊每塊地的面積都比較小，地下空間設計結構比較復雜。"目前國土資源局傾向於讓Z3、Z4、Z5、Z6、Z11和Z13的地下空間規劃為商業性質，而Z8、Z9、Z10、Z14的地下空間則為安防性質，Z12和Z15是綜合體用地，Z7地塊是臺灣會館，可以進行地下空間多元化利用。"

  "像上海帝豪發展這樣的企業基本上是沒有實業的，也沒有房地產發展經驗，但老板手中有錢，覺得天時、地利、人和都占盡，希望追隨'帶頭大哥'正大集團在這場盛宴中大賺一筆。"該人士說，"但正大集團希望建自己的總部長期持有，追隨者覺得這樣沒有出租出去盡量套現劃算，在這種利益分配方案上起瞭沖突。"

  但上述中標負責人透露，"可能這幅地塊最終還是歸中信集團，畢竟由於之前的投標，中信集團在Z11地塊上還是最有發言權的。"

規劃卡殼 豪門內訌 中服地塊三年之慢調查

  中服地塊西臨國貿，北靠央視大廈，東連萬達廣場，南接建外SOHO，總規劃建築面積32.7萬平方米，將建設約100棟商務樓，入駐超過1000多傢大型企業，被喻為CBD核心區最後一塊"蛋糕"。在國內，還沒有任何一塊土地能夠像中服地塊這樣，吸引到數量眾多的頂尖開發商和實力雄厚的金融企業參與角逐。

  這種現象集中體現在至今仍未有任何開工跡象的Z14地塊上。該地塊的競標者堪稱"超級聯合體"--由正大置地有限公司、正大集團有限公司、卜蜂國際貿易有限公司、上海帝豪發展有限公司、上海世茂建設有限公司、金光紙業(中國)投資有限公司、東莞玖龍紙業有限公司、華僑鳳凰集團股份有限公司、華康資本有限公司、正大制藥投資、中山凱茵豪園房地產這11傢企業聯袂組成，並最終以41.14億元的報價如願以償。

  世聯地產戰略顧問部總監陳文言則認為，"2011年、2012年很多企業都面對著實體經濟低迷和政府調控壓力，運營CBD這種特殊地塊，會大大增加企業風險，一些企業有別的想法很正常。"

  距離這一爭議事件2年，距離中服地塊正式招標(2010年7月)3年，中國房地產報記者再次探訪中服地塊時，卻發現這裡的復雜故事遠未結束。

  2013年4月的萬通股東大會上，與會股東就Z3地塊難產的狀況向萬通地產董事長許立發難，質問為何拿地2年多該地塊仍無實質性動工進展。許立的回復是，主要由於此前該地塊的合作拿地夥伴亞洲電視有限公司(下稱"亞視")因不能履行出讓合同約定的責任和義務，申請退出造成的。

  盡管塵埃落定的中服地塊競標被業界評價為"高富帥的勝利"，但這群"高富帥"們卻在短暫的得意和幸福後，各自陷入瞭不同的困境之中。

  但半年之後，亞視申請退出聯合體。亞視當時的實際控制人、榮豐控股董事長王征接受中國房地產報記者采訪時表示，"因為宏觀形勢的需要，公司要整體轉型，減少房地產的比重。"

  "聯合體是一個整體，如果單獨退地，不符合契約精神和基本商業程序，單獨退地的難點不是國土資源局，而是聯合體的成員要同意，並談好賠償標準，如果達成一致房貸利率一覽表~各家銀行房屋轉貸利率及流程，國土資源局會允許退地。"上述北京市國土局內部人士告訴記者。

  "除瞭宏觀形勢之外，最根本的問題還是因為當時企業購地的目的不純粹，可能就是為瞭宣傳自身謀求曝光度，並沒有想清楚自己的真正意圖是什麼，而這些企業退地、內部不和會對真正想在CBD中服地塊認真做項目的人來說無疑是一種傷害。"一位業內人士表示。

  圍擋之中，工人緊張地忙碌著，來來往往的貨車和移動的吊塔將這裡營造出一幅繁忙的盛世圖景。然而，這種熱鬧的場景僅屬於Z8、Z9、Z10和Z13地塊，位於西邊的Z3、Z4等7幅地塊則絲毫沒有開工的跡象。而緊靠中服大廈、面積達1.51公頃的Z7地塊，其上面的6層小紅磚樓尚未拆遷完畢。

  2011年7月6日，位於光華路旁的CBD中服地塊(東三環與建國路交叉口東北角)之一的Z11地塊公佈招標結果，唯一競標者中信集團26.32億元的報價與招標價完全吻合，一時間輿論大嘩。這一"神仙地塊"事件隨後以投標無效告終，整個中服地塊也很快陷入沉寂，淡出瞭公眾視野。

  2013年4月，"金主"終於現身。萬通地產宣佈，與華潤信托成立瞭名為"正奇資本"的基金管理平臺，持股比例分別為70%以及30%。萬通地產以正奇資本為平臺，發起成立13.2億元規模的CBD物業投資基金，投資標的為中服Z3地塊，預計年收益率為12.57%~20.09%，並承諾在2013年年底動工建設，2016年竣工。

  "亞視的退出很可能不是唯一的案例，數十傢企業參與、長達10年之久的建設運營，任何變數都有可能導致一些企業難以支撐乃至退出，屆時或許還會發生一些出人意料的故事。"上述人士表示。

  地下"暗戰"

  中服地塊的故事不僅是地面上硝煙彌漫的"明爭"，在地下也同樣蔓延著紛繁復雜的"暗戰"。

  一位不願具名的中標企業負責人告訴中國房地產報記者，Z11"神仙地塊"至今還無人問津。由於中服地塊的15幅地塊下面需要建設一體化的地下空間，需要統一規劃和施工，但目前獨缺一角的狀態使整個地下空間的規劃陷入瞭"卡殼"窘境。

  "屬於公共配套設施的地下空間，應該歸北京市民防局管理，屬於商業性質的地下空間，則應歸北京市國土資源局管理。但目前這一領域權責尚不清楚，具體管理情況還需要這兩個部門進一步商量。"上述朝陽區人民政府相關負責人告訴記者。

  減員之困

  該人士透露，這11傢企業目前分為兩大派系，即正大系和曾經的中國女富豪張茵操控的玖龍系。由於兩大派系都希望將Z14項目打造成自己在北京的總部，爭執在所難免，但更為棘手的是，每個派系內部也有矛盾。

資料圖

  更大的問題在於，即便地下空間規劃和設計完成，如何跟數十傢地下空間的所有者進行溝通銜接也是一個巨大的難題，甚至可能是一場曠日持久的鏖戰。

  "公共配套設施的地下空間，如果由單獨一傢公司去實施的話，難度很大。就算一傢公司能夠單獨撐起來，這些公共空間如何和這些商業地塊的地下空間銜接呢？這需要考慮拿地企業的規劃、訴求、困難等，需要做大量的溝通工作，同時還要有內部的規則、利潤分成機制等等。但企業花高價買瞭地上空間，怎麼會喜歡別人設計和管理自己的地下呢？"中國城市發展研究院副院長章惠生對中國房地產報記者表示。

  除此之外，中服地塊拿地企業眾多，行業性質千差萬別，也造成整體規劃進展的緩慢。知情人士透露，參與建設中服地塊的外資企業，其在內地投資實業需要經過國傢外匯局審批，這也是一大難題，例如遠洋地產及匯豐銀行聯合體以38億元奪得的Z6地塊，以及購得Z2b地塊的三星集團。

  "境外公司從成立到資金準備的手續較為復雜，但對於境外中標者在付款時間上不會區別對待，而境外公司繳納款項需要經過國傢外匯局審批，造成其繳納土地出讓金、設計圖紙、工程款項等嚴重滯後，所以三星集團、匯豐銀行等中標企業會比其他企業慢半拍，但這是客觀環境造成的延緩問題，很難避免。"該人士表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/11542289882.shtml

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