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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  高力國際今年上半年最新發佈的《佛山商業地產市場》報告書顯示，目前整個大佛山商鋪首層租金平均為285元/平方米。據記者抽樣走訪調查，目前佛山禪桂中心區的商鋪租金水平差距非常大，從最高超過500元/平方米，到最低不足100元/平方米都有分佈。

  投資"門道" 產業龍頭效應保證出租率

  采寫、制表：南都記者 路漫漫

  低總價公寓選擇多

  南都記者調查中獲悉，不同的商用物業產品，準入門檻大有不同。門檻最低是商業公寓，最小面積段集中在30-40平方米，總價通常隻需60萬-80萬元，甚至不乏最低30萬元。門檻最高的是中心區商鋪，目前面積40平方米的小戶型，總價基本要達200萬元。相對來說，產業型寫字樓和超甲級寫字樓門檻適中。這主要是由於寫字樓在佛山目前還處在"價格倒掛"階段，不僅低於商鋪，甚至比同區域住宅還低。

  投資分析

  寫字樓引入龍頭企業以及相關產業鏈，則是未來高出租率的保證。金盈地產營銷總監張翼翔表示，佛山寫字樓未來競爭加大，對投資者而言，這一項目未來能否保證長期的經營、產業引進等十分重要。

  投資"門道" 開發商實力至關重要

內容來自sina新聞

  D、首付100萬元以上

  商用物業的貸款政策為首付最低五成，基準利率上浮10%，最長貸款年限按10年執行標準。

  C、首付80萬-100萬

敬請關註"foshanleju"

  投資計算器 產業型寫字樓回報率為4 .8%-6 .5%

  不過也有部分銀行推出多種貸款形式，"比如加上客戶本身的信用等級，最多可以申請貸款7成。"

  桂城、大瀝廣佛路等區域依托政府規劃優勢，成為產業聚集型寫字樓的熱點區域，擁有相當的成熟度。目前正在加速推進的南莊片區以及東部三山片區，不但發展潛力大，而且價格優勢明顯。三山科創中心銷售負責人表示，寫字樓是否處在價格"窪地"，主要取決於其所在位置、定位以及產業的聚集效應。投資項目需要看到其中長期發展潛力，區域選擇十分重要。

  貸款首付最低五成，最長可貸10年

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/08583381087.shtml

  采寫：南都記者 路漫漫

  投資計算器 在用高端寫字樓月租70-90元/m2

  從目前佛山各個區域商鋪的租金水平來看，存在比住宅和寫字樓產品更明顯的價格差。因此，區域以及商圈氛圍十分重要。目前，禪城的東方廣場、祖廟商圈，以及桂城的南海大道商圈都是區域內租金最高水平，同時空置率也是最低。而位於中心區但發展相對較遲的居住區域，商鋪的空置率不樂觀。

  這些超甲級寫字樓普遍超100-120平方米，最大則為整層約2000平方米。以此計算，目前佛山核心區域的超甲級寫字樓購買門檻最低需150萬元。200萬元可買到100餘平方米且相對不錯的樓層。寫字樓的價格比位於核心區的街鋪低，但比小面積段的公寓產品和產業型寫字樓高出一個臺階。

  投資回報率最高的仍為商鋪，不乏回報率最高超過10%的商鋪，但在不少新區域商鋪回報率最低僅1%。投資商鋪非常考量投資者的眼光。而公寓產品擁有最低的投資門檻，回報率相對於住宅略高，回報率主要在3%-4%之間。部分項目反租，回報率能達到6%-8%。

  五一新推出的保利中心、在售的佛山萬科廣場寫字樓單價為最低1.5萬元到最高2萬元不等，將推的華南國際金融中心預計售價達2.5萬元/平方米，為目前佛山寫字樓的最"高位"。

  采寫、制表：南都記者 周曉南

  桂城在售地鐵商鋪200萬起步

  此外，還有土地增值稅。據合富置業高級營業經理黃偉強介紹，目前的商鋪交易在有增值的情況下都要按照規定繳納"土地增值稅"，並且其差額部分需要按照評估價來計算。土地增值稅實行四級超率累進稅率，根據增值額不同，稅率也在30%-60%不等。

  采寫、制表：南都記者 路漫漫

  根據佛山滿堂紅二手交易的稅費清單顯示，商用物業交易的稅費主要包括：契稅，評估價的3%；個人所得稅，為增值部分(成交總價或者評估價，減去原發票價格以及合理費用)的20%；營業稅，出證未滿五年按照總價的5 .65%(順德為5.5%)征收，出證滿5年為增值部分的5 .65%(順德為5.5%)。

  管理費甲級寫字樓最貴15元/平方米·月

甲級寫字樓150萬僅是起步 首付30餘萬可買季華路公寓

  目前佛山已經投入使用的高端寫字樓，主要集中在季華路，包括金海廣場、卓遠國際等。據瞭解，這兩個項目的月租金為70-90元/平方米。按照優質單位平均租金水平80元以及這兩個項目當時按照約1.4萬元的單價計算，租金回報率達到6%-7%。超過住宅和多數社區街鋪。而且超甲級寫字樓預計未來的租金還會將進一步提升。據介紹，保利中心的月租金水平將達到100元/平方米，回報率或將超過7%。

  投資"門道" 投資城市核心的地標建築

  "寫字樓和商鋪不同，後者雖然也受到不少投資因素的限制，但是後續經營類型具有一定的獨立性，但寫字樓不同，僅看現在的定位和價格是不夠的。整棟寫字樓的軟硬件設施能夠在未來多少年都不會落後、引入的企業能否形成高端客戶聚集效應等，將影響其整體形象以及未來的租金水平走勢。"佛山商業地產資深人士告訴記者，目前消費者對於寫字樓尤其是超甲級寫字樓的投資開始關註，但是對於這類物業的投資考察，還要擁有一點"專業眼光"。

  在五一期間一開盤當即成交4億元的保利中心，讓市場開始對於超甲級寫字樓投資頗為關註。對此，保利華南營銷部總經理李曉波表示，消費者在選擇寫字樓時，要註意以下幾個方面，一是選適合自己企業位置的寫字樓；二是選政府有大規劃支撐、並有實質動作的區域；三是選擇真正好的產品，目前市場上高端寫字樓的價差不大，不要貪小便宜，而是要選擇一些真正高素質的產品。四是選擇好的時機入手，相對來說，今年是超甲級寫字樓剛入市的一年，碰上實體經濟發展較為困難的時候，所以不少項目定價都較為理性，為此，現在絕對是個購買的好時機。

  佛山市南海萬達廣場有限公司副總經理崔金兆則對於具體的選擇標準提出三個關鍵詞，分別為"地標"、"集群"和"5A"。城市核心的地標建築、國際級的商務集群以及高端軟硬件配套，分別代表瞭項目的形象和區位、進駐企業的聚集效應以及基本設施三個方面。

  采寫、制表：南都記者 路漫漫

  從商用物業的投資成熟度來說，商鋪和商業公寓是市場上最為普及的投資品。而產業型寫字樓和超甲級寫字樓則是近一兩年才興起的新投資熱點，尤其是後者，屬於佛山市場今年的新亮點。

  產業型寫字樓的總價門檻最低需要40萬-50萬元，100萬-160萬元總價可買到面積達到120-200平方米的寫字樓，或者是100平方米上下帶精裝、5.8米層高的寫字樓。因此，準備用40萬-80萬元首付進行商業地產投資的準買傢，尤其是關註寫字樓產品的"小本投資客"，不妨考慮一下這類產品。

  投資計算器 商鋪月租最高超500元/m2

  而目前，中心區新的在售商鋪首層臨街鋪位單價最高，已經達5萬-15萬元/平方米的價格。大瀝等鎮街還可以找到1.5萬元/平方米的商鋪。如果不計算街鋪的升值空間，單單計算投資回報率的話，從最低僅為1%到最高超過8%都有，因此對於投資者來說頗為考究眼光。同時，核心區域的商鋪投資門檻也相對較高，桂城目前在售的南海萬科廣場最小面積40平方米，以最低5萬元的單價計算，這樣一套地鐵上蓋的商鋪門檻已達200萬元。以依雲天匯最小面積38平方米和5.5萬元的銷售單價計算，最低一套商鋪也要近210萬元。以此計算，核心區商鋪的首付門檻已經過百萬，對於資金實力要求較高。

  投資"門道"禪城、桂城成熟商圈租金最高

  記者調查發現，目前禪桂新中心城區在售的商業公寓，普遍面積較小，從而降低此類產品的投資門檻。保利香檳花園在售商業公寓面積僅為40平方米，均價約8200元/平方米，總價30多萬元，首付隻需10多萬元。位於禪城季華路、南海桂城桂瀾路上以及佛山新城的商業公寓產品，雖然均價攀升至15000元/平方米，但面積為30-40平方米，總價控制在60萬-80萬元之間，如佛山萬達SO H O總價60萬起，而星耀101、恒福國際等項目，更是復式設計，增加產品附加值。

  "如何選擇街鋪？借金巖石名言，選擇中心城市，選擇中心地段，選擇中心城市的中心地段。實戰中再結合交通通達性，道路寬度，地鐵口設置，起租點等要素及商鋪硬件進行。"這是某商業地產操盤手對於商鋪投資的要點總結。

台南後壁建地貸款  百餘平方米超甲級寫字樓2 0 0萬可得

  投資小貼士

  房地產專傢韓世同表示，商業公寓主要作為商務人士的中短期居住，成勞工貸款利率中壢汽車貸款本比較高，因此本地人自住不太適合。投資者最好投資實力較強的開發商打造的商業公寓，因為商業公寓對開發商實力也是一種考驗，後期運營需要費用，有運營經驗的管理公司會讓投資客的投資更有保證。商業公寓最好提前謀劃好市場定位，面向高端租客。在他看來，開發商返租銷售商業公寓比較容易形成糾紛，特別是短期返租，返租結束後投資者回報率受損嚴重，若有可能，發展商可以10年左右的時間提供返租服務。

  A、首付10萬-40萬

  但記者從部分商業地產開發商處瞭解到，由於目前不少銀行信貸額度和標準都出現一定緊縮，商業貸款出現利率為基準利率上浮15%-20%。同時，部分銀行還將貸款的年限縮短到8年。

  目前，佛山已經投入使用的商業公寓並不算多。以南海千燈湖邊的保利·西街公寓為例，根據滿堂紅等中介放盤記錄，其90平方米租金收益約為4000元/月，40- 50元/平方米的租金已屬於較高水平，以15000元/平方米的銷售均價來計算，其投資回報率約為3%-4%之間，略高於住宅。為此，一些發展商更推出5年左右的返租服務，吸引投資者進場，5年期的投資回報率可以達到6%-8%。

  據記者對廣佛路、桂城等寫字樓項目走訪，月租金在40元/平方米上下。其中廣佛智城所在的廣佛路約為40元/平方米，桂城天安科技城約為35-50元/平方米，三山科創中心預計也是40元/平方米左右。以此計算，這類產業型寫字樓的投資回報率為4.8%-6.5%不等。

  商用物業的管理費成本相對於住宅來說要高，因此打算以"買來放在那裡等升值"，或者是出租空置期等"養"樓成本，都要在投資之前計算清楚。

  目前推出市場超甲級、甲級寫字樓基本水平相當，普遍在10-15元/平方米·月的水平。如保利中心為15元/平方米·月，禪城綠地中心預計是10多元/平方米·月。已投入使用的甲級寫字樓如金海廣場、卓遠國際等為10元∕平方米·月。

  商鋪的管理費相對於寫字樓略低，不過之間差距明顯。例如萬達廣場商鋪管理費為9元/平方米·月，廣佛智城管理費為5元/平方米·月。也有部分小區街鋪管理費3.5元-5元不等。

  商業公寓的管理費比住宅略高，但相對於寫字樓和商鋪要更低。普遍在3-6元/平方米·月的水平。例如萬達SO H O的管理費為3.2元/平方米·月，星耀101為4 .5元/平方米·月，恒福國際則為6元/平方米·月。

  轉讓成本轉手稅費不少

  可投資百餘平方米產業型寫字樓

  目前投資回報率相對穩定的是寫字樓產品。超甲級寫字樓以及甲級寫字樓投資回報率最高，普遍達到6%-7%。但投資者要考慮同類產品競爭帶來的空置率風險，因為寫字樓"養樓"成本較高。選擇核心區域、軟硬件設施過硬以及有龍頭企業進駐的寫字樓產品，就顯得更為重要。

  B、首付40萬-80萬元

  投資計算器 公寓投資回報率約為3%-4%

  住宅限購，手上有資金必須投入商用物業？且慢，目前市場上商用物業種類繁多，對於投資者來說，不同產品入市門檻、租金收益、市場同類產品的競爭格局以及何時出手都是有"門道"的。在出手之前，你摸清楚"門道"瞭嗎？手持不同資金，又有哪些商用物業可投資？

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